房产交易有哪些情况不能要求违约方过户?

2021-04-30

  房产买卖合同是基于买卖双方的平等意愿签订的,如果一方拒绝履行合同,并且愿意承担违约责任,另一方要求继续执行合同,经审查不存在履行合同现实困难的,应当判决双方继续履行合同。不过值得注意的是,有一些情形并不能要求违约方履行过户。下面我们就来讲讲哪些情形不能要求违约方过户。


  1、守约方签订认购书等房产买卖预约合同的,无权强制要求违约方履行合同登记过户。


  房产买卖双方约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。但是基于预约合同的根本目的是签订本约合同的特殊性,这里的继续履行并不明确是继续磋商,还是签订本约合同。因此存在法律上或者事实上的障碍,无权强制要求违约方履行合同登记过户。


  2、贷款审批尚未通过,买方除贷款外无力支付剩余房款的,法院不得判决买方继续履行合同。


  在房产买卖合同中约定买方通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款,但如果判决前买方贷款审批尚未通过或未取得贷款承诺或未签订贷款合同,根据法律规定人民法院无法直接判决银行发放贷款,无法判决强制买方履行合同。


  3、对房屋买卖遭遇“限购”“限贷”导致无法继续履行的,不能判决强制过户。


  商品房买卖合同签订后,政府部门出台限购限贷政策的,经查明买受人属于限购或限贷范围,无法办理房屋所有权变更登记,或者不能订立商品房担保贷款合同,并导致商品房买卖合同不能继续履行,当事人请求解除合同的,法律规定是予以支持的,因此不能判决强制过户。


  4、《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产,抵押期间转让的,未经抵押权人同意,不予办理转移登记。在办理抵押登记时约定禁止转让不动产的,未经受让人、抵押人(转让人)和抵押权人共同申请的,法院不得判决过户登记。


  5、夫妻一方擅自处分房产的买卖合同,买受人知情的或者共有人在房产过户前不同意出售的,房产买卖合同有效但法院不能判决继续履行过户义务。


  6、出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。买受人无权要求出卖人办理过户手续。


  7、房屋被依法查封的,法院不得判决过户登记。


  8、房屋买卖合同签订后,出卖人将房屋另行出卖给第三人并完成过户,买受人坚持要求继续履行合同的,法院将不予支持。


  上述就是关于房产买卖过程中不能要求违约费过户的八大情形,希望可以让大家了解相关知识,进行房产买卖的时候能够更好地保障自己的利益。想知道更多房产交易知识,请关注598找房网。

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